Surélévation à Neuilly : nouveau PLU, nouvelles règles!

La ville de Neuilly-sur-Seine révise son Plan Local d’Urbanisme et a dévoilé les grandes orientations de son futur règlement.

L’occasion de faire le tour des prochaines règles applicables et de leur incidence sur les projets de surélévation.

Nouveau Plan de zonage, COS et hauteurs maximales à Neuilly

Dans le nouveau PLU de Neuilly, l’intégralité de la ville est en zone urbaine, subdivisées en 4 sous-zones :

• La Zone UA, située de part et d’autre de l’axe majeur, déjà très dense. Le COS autorisé y sera de 3.
• la Zone UB, au nord, assez dense et en bordure de la commune de Levallois-Perret. Le COS autorisé sera de 1,6.
• la zone UC, couvrant l’île de la Jatte,
• la zone UD, couvrant la zone la moins dense de Neuilly faite de bâtiments collectifs bordés d’allées et d’arrières cours assez vertes. Dans cette zone, qui présente le potentiel de financement de l’efficacité énergétique par la surélévation le plus important pour les copropriétés, le COS sera compris entre 3 et 1,3.
• la zone UE, des maisons de ville,
• la zone UL, partie sud de l’île de la Jatte, dédiés aux activités sportives et de détente

En plus du nouveau zonage et du COS applicable, les hauteurs des bâtiments seront fortement règlementées :

• par des prospects fonction de la largeur de voie : H=L,
• Par des hauteurs plafond dans chaque zone : 24m en zone UA, 15m en zone UDb et 12men zone UDc

La surélévation face aux nouvelles règles de Neuilly

Neuilly est l’une des villes françaises présentant l’un des plus grands potentiels d’amélioration de l’habitat des copropriétés par la surélévation. En particuliers, le tissu de bâtiments collectifs situé au nord et au sud de l’axe majeur présente une configuration idéale pour des projets de surélévation mesurés mais vertueux pour la consommation d’énergie et la baisse des charges à long terme de la copropriété. Ces bâtiments, souvent énergivore, pourraient ainsi voir leurs performances énergétiques considérablement diminuer par une évolution marginale en hauteur. Ce potentiel de surélévation reste pourtant assez verrouillé dans le nouveau PLU de Neuilly pour le seul effet de l’article 10 : les hauteurs plafond sont souvent égales ou inférieurs à celles des bâtiments existants. Très peu de marge de manœuvre est laissée aux copropriétés sous-densitaires pour optimiser leurs bâtiments par la surélévation.

Par ailleurs, l’adoption d’un bonus durable à Neuilly parait incertaine…