La division parcellaire : densifier là où on ne peut pas surélever

Dans les zones les moins denses, à la périphérie des villes ou en zone pavillonnaire, la surélévation n’est pas la seule méthode pour faire évoluer un bâtiment. Plutôt que de construire sur le toit d’un immeuble, la construction « à côté » du bâtiment peut être tout aussi pertinente. La division parcellaire concours alors aux mêmes objectifs que la surélévation de bâtiments : levier de financement, lutte contre l’étalement urbain, évolution positive du patrimoine, efficacité énergétique, …

Exemples de ce qui existe en France avec Terra in Design et le projet de recherche BIMBY.

La conquête de droits à construire résiduels : enjeux communs à la division parcellaire et à la surélévation

Le point commun de la division parcellaire et de la surélévation, c’est la réalisation de droits à construire résiduels sur une parcelle. Ces projets permettent d’optimiser de manière légère et mesuré la densité des parcelles sur lesquels ils s’insèrent. Les vertus de la surélévation et de la division parcellaire sont donc les mêmes :

• La lutte contre l’étalement urbain. La surélévation comme la division parcellaire permettent de considérer différemment l’extension sans fin de nos agglomérations et apparaissent comme le rempart aux effets négatifs : explosions des distances domicile-travail et des temps de trajet (avec les pollutions que cela induit), consommation des terres agricoles, infrastructures couteuses, …
• Le financement de l’efficacité énergétique : la vente d’un volume ou d’une parcelle permet de dégager un flux financier additionnel qui peut être investi dans l’amélioration des performances énergétiques des constructions existantes. Par ailleurs, les projets en eux-mêmes permettent de créer des surfaces neuves BBC et tirent les charges des parties existantes vers le bas.
• La création d’un habitat de qualité et adapté à l’occupant : les surfaces neuves et les constructions crées permettent de faire évoluer un parc de logement qui n’est plus toujours adapté aux besoins des occupants. Cela va de l’accessibilité à la mixité sociale.
• L’innovation économique pour le secteur du bâtiment : La surélévation comme la division parcellaire permettent d’innover de manière saine dans l’économie du secteur de la construction. Ces solutions d’optimisation foncières constituent des débouchés d’avenir pour les filières les plus en avance dans le bâtiment (filière sèche, construction sans nuisance) sans la sollicitation d’aides ni de subventions !

Le principe de la division parcellaire

La division parcellaire consiste simplement à diviser une parcelle pour y réaliser une nouvelle maison. Des particuliers peuvent ainsi vendre une partie de leurs terrains pour qu’un projet d’architecture y soit mené.

Plusieurs communes initié des démarches de consultation public des citoyens pour voir échanger sur la division parcellaire. Dans le cadre du projet BIMBY (Build In My BackYard), des architectes ont ainsi donné des consultations aux volontaires pour préciser quel était le potentiel de leurs terrains, comme à Tremblay sur Mauldre (78). 20% des habitants sont venu échanger en mairie avec l’architecte et 60% d’entre eux ont manifesté une vraie implication pour esquisser plusieurs configurations d’implantation d’une nouvelle maison sur leur parcelle.

A qui s’adresse la division parcellaire

Pour Benoit Le Foll, fondateur de Terra In Design, le meilleur moment pour un projet de division parcellaire est lors de la vente du bien ou lorsqu’une maison devient inadaptée à l’usage de ses occupants.

• Dans le premier cas, l’optimisation foncière va améliorer le revenu que le cédant tirera de la vente de son bien. Une partie de cette plus-value pourra (ou devra suivant les règles d’urbanisme) être investie dans la performance énergétique du bâtiment ancien,
• Dans le second cas, on peut penser qu’une maison familiale n’est plus forcément adaptée lorsque les habitants sont partis et qu’il ne reste que les parents, âgés. La division parcellaire permet alors de réaliser un ouvrage neuf, confortable et adapté sur le site. Le bien existant peut-être vendu ou loué.

Les beaux projets de densification n’ont donc pas forcément tous lieux en ville ! Lorsque la surélévation ne s’applique pas, la division parcellaire concourt aux mêmes objectifs.